Новое исследование KPMG (интервью с Андреа Сартори)

Прежде всего, важно отметить, что не существует общепринятого определения понятия “курорт”. В нашем исследовании мы рассматривали “курорт” как плановую застройку, заключающую в себе одно или несколько гольф-полей, гостиничную инфраструктуру и/или жилую недвижимость на продажу. Предметом исследования являются гольф-курорты, расположенные в пределах 20 км от побережья европейско-средиземноморских стран, и побережье Португалии. Также под понятием “интегрированный гольф-курорт” мы подразумеваем объект, который проектируется и строится как единый многофункциональный проект.

Ключевым элементом рынка, который мы проанализировали, является гольф как главная особенность курорта. Всё чаще концепция гольф-курорта дополняется рядом других видов спорта и досуга, но именно сочетание всех этих компонентов вносит свой вклад в успех интегрированного гольф-курорта.

Гольф-курорты существуют с начала 20-го века. В былые времена концепция заключала в себе только отель и гольф-поле (одно или несколько).

С изменением моделей проведения отпуска и доступностью большего количества средств передвижения, курортный рынок начал стремительно развиваться, как и, в целом, весь бытовой сектор экономики. С 1980-х годов доля интегрированных гольф-курортов, подразумевающих предоставление жилой недвижимости на продажу, выросла, и между 2000 и 2009 годами курортов с недвижимостью для проведения отпуска открылось столько же, сколько и таких, которые в своём распоряжении имеют лишь отель.

Что интересно, в большинстве случаев застройщики, ориентированные на продажу земельного участка, планировали размещение на его территории отеля. Это вполне разумный шаг, поскольку отель может предоставить широкий спектр услуг, что сделает курорт более привлекательным; а также стать отличительной чертой, помогающей выгодно позиционировать курорт и вызывать доверие у покупателей недвижимости.

Ответ на этот вопрос лежит в потенциальной эффективности инвестиций от продажи недвижимости. С точки зрения позиционирования курорта в глазах потенциальных потребителей, гольф остаётся ключевым фактором в определении премиальной надбавки к цене, будь то в сфере недвижимости или туризма. Гольф-поля уступают лишь участкам, находящимся в прибрежной зоне, которые являются наиболее желанным местом проживания. 

В ходе недавнего опроса застройщиков курортов, проведённого KPMG, около половины респондентов указали, что премиальная надбавка к стоимости недвижимости, при наличии гольф-поля, превышает 20%. Почти все респонденты отметили, что премиальная надбавка к стоимости жилой недвижимости обуславливалась наличием гольф-поля.

Важно понимать следующее: многие люди, покупающие недвижимость в интегрированном гольф-курорте, необязательно играют в гольф. Скорее, их привлекает мысль о проживании рядом с полем для гольфа - зелёные участки фервеев, образ жизни и ощущение "престижа", которое вызвано таким местом жительства. Кроме того, дом рядом с гольф-полем имеет больший потенциал увеличения инвестиционной стоимости.

Нас часто просят дать совет на этот счёт. Всё чаще в современном гольфе и гостиничном бизнесе вопрос бренда имеет ключевое значение. Это может быть ключом к повышению престижа курорта.

Наше исследование показало, что за последние пятнадцать лет около трети всех новых полей для гольфа были разработаны фирмами архитекторов, чьи имена каким-то образом ассоциированы с тем или иным известным гольфистом. Интересно, что в течение последних пяти лет доля таких фирм выросла до 60%. Кроме того, наше исследование показало, что жилая недвижимость под курорт с "брендовым" гольф-полем получает большую премиальную надбавку к цене. 35% изученных курортов установили премиальную надбавку свыше 10%, а 25% из них оценивают премиальную надбавку в пределах 6-10%. 

Очевидно, та же закономерность верна, когда речь идёт о сотрудничестве с международными гостиничными брендами. Естественно, известный бренд отеля может сослужить хорошую службу в повышении значимости курорта. Почти 40% всех отелей, расположенных на исследованных нами курортах, работают под международным брендом. Однако интересно отметить, что ни один бренд в настоящее время не удерживает лидерство на этом рынке.

Похоже, мы находимся в фазе небольшой стабилизации после пика экономического кризиса. Наш опыт показывает: это заметно по вторичному рынку недвижимости. На нынешней стадии наибольшую роль на рынке играют более высокие качественные показатели и уникальная концепция.

В настоящее время мы отмечаем следующую тенденцию: покупатели на вторичных рынках недвижимости Великобритании, Ирландии, Германии и Скандинавии начинают рассматривать возможность покупки недвижимости на гольф-курортах Южной Европы на вторичном или третичном рынках. Регионы СНГ и Россия до украинского кризиса также составляли часть потенциальных покупателей.

Возрождение мы связываем с уверенностью застройщиков в определённых сферах. И это несмотря на то, что заёмное финансирование гольф-проектов, создаваемых “с нуля”, всё ещё ограничено. По сути, сейчас банки не показывают такой же степени открытости к создаваемым “с нуля” проектам, как к развитию уже существующих, успешных проектов. Они, скорее, заинтересованы в инвестициях во второй тип бизнеса. Существующие курорты в настоящее время инвестируют в перепозиционирование себя, а в некоторых случаях проекты, которые были приостановлены и на данное время находятся в стадии развития, пересматривают свою изначальную концепцию для того, чтобы стать более привлекательными на меняющемся рынке. Возможно, некоторые развивающиеся страны имеют больший потенциал.

Такие более развитые рынки, как в Испании, Португалии и, в меньшей степени, во Франции и Италии, имеют готовые ресурсы для строительства интегрированных гольф-курортов. Особенно в Испании, по крайней мере, в течение нескольких лет будет появляться ограниченное количество новых проектов, в то время как развивающиеся рынки в настоящее время имеют минимальное количество ресурсов, но очень большой потенциал для развития в будущем. Наше исследование показало, что сейчас перспективное время для новых разработок на развивающихся рынках гольф-курортов, таких как Хорватия, Черногория, Кипр и Турция. Несмотря на неопределённость экономической и политической ситуаций, Греция также могла бы быть интересным рынком в среднесрочной перспективе.  

В ближайшие пять лет мы ожидаем увидеть рост числа курортов на упомянутых выше развивающихся рынках, а также на юге Италии, которая располагает феноменальным гольф-туристическим потенциалом. Одна из проблем, которая всплыла, - это отсутствие подходящей доступной земли и низкий уровень приоритетности гольфа в национальной туристической программе. Согласно нашим наблюдениям, если развивающиеся направления стремятся конкурировать с устоявшимися, концепции курортов должны быть основаны на смеси составляющих компонентов, которые, в свою очередь, были бы ориентированы на ниши, отличающие их от конкурентов.

Доклад “Гольф-курорты в европейском Средиземноморье” доступен здесь