09.10.2013

Автор: Джеффри Д. Брауэр (Jeffrey D. Brauer)

Brauer.jpg

Много лет назад подрядчик предоставил предложение на покупку дополнительного оборудования на сумму 50 000 долларов США. И обозначил его как «материалы, которые не учёл». Мне понравилась его честность, несмотря даже на то, что высокая цена и несоответствующее предложение стоили ему этого проекта. 

Даже в случае, когда ваш архитектор прорисовывает детальный план, вы можете ожидать изменения поля во время реконструкции.

Существует множество способов построить гольф-поле – основные методы заключаются в использовании планов и указаний для проектирования поля. Как правило, детальные планы тесно определяют большинство рабочих элементов, включая размеры гринов, размеры бункеров и т.д. перед началом этапа строения. Фирмы, занимающиеся проектированием полей, пытаются предсказать количество элементов и стоимость, основываясь на практике предыдущих проектов. 

В зависимости от того, насколько уникален конечный проект и условия на объекте, существует большая вероятность для неточного определения объёма работ. 

Однажды я видел проект поля, в котором отводилось 100 000 квадратных футов на песчаные бункеры. Решение добавить массивный фервейный бункер между двумя лунками привело к использованию песка на территории в 120 000 квадратных футов в то время, как допустимо было лишь 100 000 квадратных футов.

Несмотря на попытку уменьшить количество песка добавлением нескольких участков газона, владелец должен был найти деньги на такое количество песка, которое почти в два раза превышало то, что было изначально заложено в бюджет. 

Но, независимо от того, какие предварительные планы вложил ваш архитектор в проект, поля всегда подвергаются изменениям по различным причинам. Пока мы торгуемся за некоторые позиции, чтобы сбалансировать бюджет, большинство изменений на поле требуют большего количества денег. 


Основные тому причины:
  • Неточность топографических или схематических карт, которая предопределяет почти невозможность создания точного, детального проекта поля;
  • Неточность «исполнительной, технической документации» является, скорее, исключением, чем правилом. На большинстве полей всегда есть "какой-то человек", который знает, где всё расположено, но почти никогда нет карты, которая бы всё это подтвердила, потому во время реконструкции всплывают неопределённые условия, когда мы обычно находим старые и забытые инфраструктуры, что приводит к дополнительной работе подрядчика, на которую он не имеет предложения по стоимости;
  • Большинство «дополнений» на полях действительно «ставят на место», ввиду чересчур оптимистичной «оптимизации стоимости» в процессе проектирования для удовлетворения определённого бюджета;
  • Большинство клиентов не до конца понимают планы или бюджеты, и многое всегда выглядит другим для них на полях летом, чем в таблицах в зимний период;
  • Некоторые клиенты ожидают (или добавляют) в установленный бюджет непосредственно на строительство пункты, не касающиеся этого самого строительства, например, оборудование, ти-маркеры и т.д., фактически делая финальную цифру бюджета ещё ниже предполагаемой и ожидаемой.

Таким образом, всегда разумно: 
  • Включить в резервный фонд дополнительно не менее 10 процентов. 15 процентов лучше, а 5 процентов слишком мало; 
  • Не афишируйте вероятные бюджеты. Так как архитекторы и проектировщики найдут пути и способы его потратить… 
  • Сберегайте так много, насколько возможно, до окончания проекта, когда вероятность для непредвиденных трат будет несущественна, и используйте сбережённое для газона, чтобы помочь процессу роста травы. 

Также целесообразным будет включить пункты небольших резервных сумм в основной бюджет. Например, возможные небольшие изменения в дренажной системе подталкивают меня включить 5000-10000 долларов США в строку расходов в предложении на дренаж. Проблемы здесь чаще всего встречаются вокруг дорожек для тележек, которые обычно построены на один дюйм выше или ниже, что приводит к проблемам с дренажем. 

У меня были клиенты, которые отдавали «предпочтение» проблемам дренажной системы, что в равной степени неприемлемо. Как только подрядчик попадает на объект, это лучшее время для больших изменений на поле. Так, цены на дополнительные работы меньше, чем каждый раз нанимать подрядчика для выполнения мелких работ. 

Также не стоит забывать о следующем:

Орошение. Некоторые типичные проблемы:
  • Вы не можете вырастить траву без орошения, и в то же время, когда лунки переносятся, необходимо больше побегов для покрытия новых зон и иногда больше побегов для поддержания идеального треугольного интервала;
  • При попытке повторного использования существующих побегов с целью сохранения денег считается, что 10-25 процентов из них не подходят для повторного использования, но никогда можешь знать этого наверняка. Пока они не выкапываются. 
Дорожки для тележек. Мы часто хотим обустроить поля большим количеством дорожек для тележек (или обочин), для того чтобы игроки в гольф находились ближе к ти и гринам, предоставлять обслуживание и кейтеринг за максимально короткий промежуток времени, или для быстрого выхода к комнатам отдыха. Так же, как и с дренажем, всегда очень заманчиво добавить ещё… и ещё… вне зависимости от того, сколько для этого необходимо футов. 

Они являются последним разделом существующего пути, который находится в плохом состоянии, или расположен в неправильном месте.

Газон. В большинстве случаев во время реконструкции мы пытаемся минимизировать разрушение газона и пересев. Это повышает затраты, но позволяет увидеть разницу между старым и новым газоном. Однажды увидев её, многие предпочитают новый газон. Кроме того, я не могу вспомнить проект, где кто-либо не хочет больше газона, чем было указано и бюджетировано изначально. 

Большинство проектов подразумевают «превышенный бюджет», который клубы не могут себе позволить. Тридцать шесть лет опыта научили меня быть разумным и планировать растраты на 10-20 процентов больше от продукта, который клиент действительно хочет получить и в котором он нуждается. Не очень много проектов строится согласно плану, и большинство изменений увеличивают стоимость, которая «радует» разумностью бюджета. 

Добросовестные команды по проектированию уравновешивают цену на проект, качество проекта, и дальнейшую поддержку или дополнительные затраты на проектирование. Они также понимают, что всё может меняться, и планируют даже незапланированное.